Цены на недвижимость определяются тремя основными факторами: себестоимостью строительства, спросом и предложением. Рассмотрим, как формируются и из чего складываются данные показатели.
Себестоимость. На издержки застройщиков влияет:
- Ставка по кредитам, так как большинство компаний ведет строительство частично на собственные, частично на заемные средства. При повышении ключевой ставки в особенно трудном положении оказались мелкие предприятия.
- Льготная ипотека для покупателей. Вопреки страхам программа не была отменена полностью. Ставку подняли до 12%, а лимит увеличили с 3 до 6 млн. руб. Новые условия действуют с 1 апреля. По мнению экспертов, мера позволит удержать рынок от грядущего обвала спроса. Сегодня ставка по льготной ипотеке до 7% годовых.
- Цены на строительные материалы. Растут в цене в первую очередь импортные материалы, но и российские отказываются под давлением в силу роста инфляции на большинство товаров, производство которых зависит от импорта материалов или импортных технологий. Но доля импорта в процентном отношении в стоимости объектов невелика. Поэтому по прогнозам аналитиков цены на недвижимость 2022 из-за роста импорта существенно не увеличатся.
Среди факторов, которые раньше оказывали влияние на себестоимость, курс национальной валюты по отношению к доллару и евро. Однако насколько значимым будет этот фактор, пока неясно. В условиях экономической блокады влияние котировок существенно снижено. Кроме того, правительство предпринимает все возможные меры для того, чтобы снизить зависимость от санкций: расчеты за газ переводятся в рубли, в качестве актива сбережения выбраны металлы, покупка которых теперь не облагается НДС, государство готово продолжить субсидировать ипотеку.
Будут ли в этих условиях курсы доллара и евро оказывать существенное влияние на стоимость недвижимости, пока неясно. По мнению большинства экспертов, если правительству не удастся освободиться от давления на рубль, стоимость недвижимости в Москве в 2022 снизится на треть из-за падения покупательной способности.
Однако, что будет происходить с рублем от относительно доллара и евро также не ясно. По мнению экспертов сейчас валюта находится в боковике в ожидании драйверов. При отсутствии серьезных негативных новостей курс не изменится. Но если военная фаза конфликта в Украине затянется, стоит ожидать ухудшения ситуации.
Спрос. Спрос на жилую недвижимость зависит от уровня доходов, которые обусловлены состоянием национальной экономики, и ставок по кредитам, так как в последние годы, а особенно месяцы, именно низкие ставки по ипотеке оказывались драйвером роста.
Предложение. Зависит от объёма, вводимого в эксплуатацию жилья и вторичного рынка. Вероятно, объёмы строительства будут снижаться, так как оказавшиеся из-за санкций в трудном положении банки практически перестали выдавать кредиты и вряд ли будут делать это охотно в новых условиях плохо прогнозируемого рынка. Снижающийся уровень доходов россиян неизбежно приведет к падению спроса. Общий экономический спад и уменьшение объёма инвестиций должны стимулировать девелоперов к сокращению объёмов строительства.
На вторичном рынке предложение остается стабильным: кто-то снял объекты с продажи из-за неразберихи с ценами, кто-то напротив, поторопился выставить, чтобы успеть продать по неожиданно взлетевшей цене. При этом предложение квартир в сегменте аренды значительно выросло: сейчас оно превышает спрос более чем на 20%. Это означает, что задел для роста в сегменте продаж есть.
Дата: 13 июля 2022 года
Источник: https://mbfinance.ru/investitsii/prognozy-i-analitika/11-07-2022-prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-2022-kakim-budet-rynok/