Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье. Однако сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными и требуют решения специфических проблем. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире. Перед началом продажи стоит обратить внимание на основные нюансы данной сделки. Следует учесть, что в первую очередь о продаже комнаты необходимо уведомить соседей, т.к. они являются потенциальными покупателями. Также иногда требуется удостоверить сделку у нотариуса. Перед куплей-продажей необходимо выяснит, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире, т.к. только собственник может совершать сделку. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Важно учитывать то, что если собственником является муниципалитет, то сделка не состоится, т.к. для купли-продажи комната должна быть приватизирована. У соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца. Если продавец не учёл данное условие при продаже, то это приведётся к аннулированию сделки.
Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:
- выкупают долю;
- предоставляют письменный отказ;
- вообще никак не реагируют.
В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу.
Иногда соседи затягивают продажу по причинам:
- Отказа от получения письма, содержащего предложение о проведении сделки. Здесь почтовая организация возвращает письмо отправителю, пометив конверт «адресат отказался от получения». Такая маркировка подтверждает то, что соседу официально было отправлено предложение о покупке комнаты.
- Игнорирования предложения. Здесь продавец посещает контору нотариуса, который должен официально заверить и отправить объявление. При долговременном отсутствии ответа от заинтересованного соседа нотариус формирует свидетельство. Эта бумага официально подтверждает факт направления предложения с соответствующим содержанием, получения корреспонденции соседом и отсутствия ответа.
- Неизвестное местопребывания соседа. Когда сведений о проживающем в другом помещении коммунальной квартиры человеке нет, суд признает потенциального покупателя безвестно отсутствующим. Затем судья опросит коллег и родственников отсутствующего лица, а также отправит запросы в места пребывания пропавшего гражданина. Если обнаружить соседа нельзя, суд назначит управляющего его имуществом, которому направляется предложение о приобретении комнаты.
Когда уже учтены все нюансы можно, приступать к подготовке документов для сделки. Как было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от обычной покупки всей квартиры в целом. Необходимо найти покупателя/продавца. В обоих случаях можно производить поиск самостоятельно или обратиться за помощью в агентство недвижимости. Уточнить условия сделки.В случае с продавцом, покупателю нужно сразу рассказать о том, что продается именно комната в коммунальной квартире, а не вся квартира в целом и, в связи с этим, могут возникнуть определенные сложности с соседями. Обсудить порядок продажии, что самое главное, конкретную цену на квартиру. Можно заранее произвести ее оценку в специализированной фирме или самостоятельно. На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью уважать преимущественное право, предложить выкупить данное жилье соседям. Если продавец заранее знает, за какую цену он хочет продать жилье, можно сначала предложить выкупить комнату соседям и только потом искать продавца. Дождаться, пока не пройдет срок, допустимый для выкупа комнаты или получить от всех соседей отказы от покупки данной недвижимости. Предоставить/получить все необходимые документы. Проверить документы и саму комнату. Составить и подписать договор купли-продажи. При необходимости, его можно заверить нотариально. Оформить право собственности на новое жилье. Подписать акт-приема передачи. Произвести окончательный расчет и потребовать от продавца написать расписку в получении средств. Один из самых важных вопросов при совершении сделки — это все необходимые документы. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно.
