Новые правила строительства дома на дачном участке

С января этого года в связи с принятием нового Закона в России произошли серьезные изменения в сфере строительства жилых домов на землях ИЖС и СНТ.

Теперь определён новый порядок оформления документов на постройку, а также закреплены четкие ограничения и технические параметры будущей недвижимости. Таким образом, ранее привычные процедуры оформления кардинально видоизменились.

С 2019 года введён единый, так называемый, уведомительный порядок строительства и оформления прав собственности на жилой дом в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. То есть теперь садоводы — дачники не смогут просто так построить или реконструировать свой дом, без подачи уведомления об этом в местную администрацию. Данные нововведения призваны, в первую очередь, защитить от самозастроя.

Обратим внимание, что несоблюдение новых правил грозит значительными финансовыми проблемами для собственника – застройщика. Поэтому рекомендуем внимательно изучить нововведения, чтобы защитить себя от неприятной ситуации и незапланированных материальных расходов.

Итак, построить на дачном участке теперь можно не только садовый домик, но и полноценный жилой дом. Оба варианта недвижимости предназначены для проживания. Разница состоит лишь в том, что в жилом доме возможно и допускается круглогодичное проживание с постоянной пропиской по месту жительства. А вот садовый домик рассматривается всего лишь как временное жилище на летние периоды, соответственно, прописаться туда можно только временно.

Как уже замечено выше, теперь появились строгие требования к возводимому жилью. К ним относится следующее:

— высота определена не более трех надземных этажей и не выше 20 метром всего здания;

— в планировку жилья должны быть обязательно включены жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната. При этом спальная комната допускается размерами не менее 8 кв.м, гостиная – не менее 12 кв.м, а кухня, в свою очередь, не менее 6 кв.м;

— высота потолков в жилом помещении и в кухне не должна составлять менее 2,7 м, на мансардном этаже – минимум 2,3 м;

— обязательно наличие оконных проёмов для естественного освещения в жилой комнате и в кухне;

— должно быть предусмотрено наличие систем отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения.

Кроме того, существует также ряд требований к земельному участку:

— общая площадь земли не должна составлять менее 300 кв.м (3 сотки);

— отступы от границ постройки до границ участка должны быть минимум 3 м;

— расстояния до инженерных сетей должны составлять: до газопровода низкого давления – 2 м, среднего давления – 4 м, высокого давления – 10 м, до водоснабжения/водоотведения – 5 м, до силовых и кабелей связи – 0,6 м, до теплотрассы – 2 м.

Учитывая изменения в Законе, разрешение на строительство больше не требуется, как раньше. Но в настоящее время предусмотрен новый специальный документ – уведомление о планируемом строительстве, которое подается в отношении жилого дома или садового домика. Оно представляет собой бумагу, содержащую следующие сведения:

— название органа местного самоуправления, в который непосредственно и подается заявление;

— данные заявителя – застройщика, а именно его ФИО; адрес регистрации; данные документа, удостоверяющего личность (паспорта); контактные данные для связи (номер телефона, адрес электронной почты);

— сведения о земельном участке, где будет происходить строительство (кадастровый номер, полный адрес, вид права пользования у заявителя (собственность, аренда и пр.), назначение и разрешенное использование участка (имеются в кадастровой выписке);

— информация по планируемому объекту строительства (вид недвижимости – жилой дом / садовый домик, вид работ – строительство или реконструкция с указанием этажности, общей высоты и метража постройки, размерами отступов от границ участка со всех сторон и от имеющихся инженерных сетей);

— схема / план расположения объекта;

— согласие на обработку персональных данных и подтверждение того, что сооружение неделимо и в будущем его разделение на самостоятельные объекты, например на квартиры, не планируется (как правило, об этом просто ставятся дополнительные подписи на бланке);

— подпись и дата.

К заполненному уведомлению прикладываются правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный надел.

После подачи данного уведомления и получения положительного ответа из органов местной власти непосредственно на само строительство обычно предоставляется срок 10 лет. По окончании строительства нужно обращаться к кадастровому инженеру для подготовки тех. плана выстроенного жилья. Далее с готовым пакетом бумаг – тех. план и оплаченная госпошлина за регистрацию права собственности, в местную администрацию направляется уведомление об окончании строительства. Направлять его необходимо не позже чем спустя месяц после завершения стройки. В ответ на это застройщику будет направлен ответ от администрации о соответствии построенного дома законодательным требованиям. Далее органы местной власти самостоятельно направляют предоставленные гражданином документы в Росреестр, и владелец недвижимости получает уже готовую выписку о регистрации прав на жилой дом.

Новшевства в законодательстве дали понимание о том, какой именно дом можно выстроить на дачном или садовом участке. Но граждан также интересует и перевод уже существующего садового домика в жилой дом. Закон говорит, что такой перевод возможен и допускается. То есть больше не требуется судебных разбирательств, как это было ранее. Законом установлены следующие способы решения данного вопроса:

— реконструкция существующего садового домика. Этот процесс аналогичен уведомительному порядку о строительстве. В случае, когда домик нужно будет видоизменять – чего – то достраивать, перестраивать, реконструировать или менять, такой вариант самый оптимальный;

— обращение в органы местной власти. Для этого в администрацию подается заявление на перевод здания из садового в жилое. К заявлению прикладываются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на землю и заключение о соответствии сооружения всем требованиям к жилому дому и возможности круглогодичного проживания. После получения положительного ответа бумаги подаются в Росреестр для регистрации прав собственности.

Отметим один положительный момент – все перечисленные выше правила и требования, введенные указанными новшествами, касаются исключительно только жилых домов. Таким образом, строительство хозпостроек: бань, беседок, гаражей, сараев и прочего, по-прежнему может происходить без всяких разрешений и уведомлений, поскольку на эти объекты не будут распространяться правила строительства дома на землях СНТ или ИЖС. Соответственно никаких уведомлений в адрес администрации местных властей высылать не нужно. Весь процесс узаконения таких хозпостроек сводится к подготовке технического плана на эти нежилые объекты, после чего собственник самостоятельно подает в Росреестр необходимую документацию: заявление на регистрацию; технический план; документы о праве на землю.