Перепланировка, переустройство и реконструкция

На практике зачастую возникает потребность изменить технические и иные параметры жилого помещения, а также улучшить его потребительские свойства, повысить благоустройство и комфортность проживания. В этом случае так или иначе может возникнуть необходимость в понимании таких вещей, как реконструкция, переустройство и перепланировка.

В нашем законодательстве эти понятия определяются и регламентируются Жилищным Кодексом РФ, Градостроительным Кодексом РФ, а также Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Рассмотрим каждое из этих понятий в отдельности.

Перепланировка жилого помещения подразумевает изменение имеющейся конфигурации объекта недвижимости и проводится с сохранением функционального назначения помещений. Комплекс работ по перепланировке жилого помещения может включать в себя демонтаж стен или смену их месторасположения, добавление новых окон, дверных проемов или расширение уже существующих, а также перенос и разборку перегородок, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В свою очередь, переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Работы по переустройству жилого помещения включают в себя установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь или переоборудование уже существующих туалетов, ванных комнат, а также прокладку новых или замену существующих инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.

При проведении перепланировки и переустройства жилого помещения необходимо учитывать ряд запретов и ограничений. Так, комплекс работ не должен допускать:

— переоборудование и перепланировку помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

— перепланировку, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

— установку или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

— перепланировку, в результате которой образуется жилая комната площадью менее 9 кв.м. или шириной менее 2,25 м.;

— увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.

Запрещается также переустройство и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания.

Под реконструкцией понимают изменение существующих технических характеристик объекта недвижимости и присущих ему параметров. Сюда можно отнести работы, связанные с изменением количества этажей, оборудованием настроек и пристроек, добавлением или заменой инженерных коммуникаций, которые обслуживают дом или квартиру.

Указанные виды работ, не смотря на то, что производятся они для повышения благоустройства и комфортности проживания, должны проводиться только с согласия всех заинтересованных совершеннолетних собственников помещения и с согласия совершеннолетних лиц, зарегистрированных по данному адресу. При этом недопустимо, чтобы каким-либо образом нарушались или ущемлялись интересы других граждан, равно как и наличие угрозы жизнью и здоровью окружающих.

В соответствии с законодательством РФ жилое помещение, которое было самовольно перепланировано, переустроено или реконструировано, может остаться в том виде, который оно приобрело в результате несанкционированных работ, только в том случае, если судом будет вынесено соответствующее решение.