Что такое кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой процедуру официального подтверждения стоимости недвижимого имущества.

Данный процесс в полной мере раскрыт в ст. 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, под государственной кадастровой оценкой понимается комплекс следующих действий:

— принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки;

— формируется перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

— выбирается исполнитель работ для определения кадастровой стоимости, с которым заключается официальный договор на проведение оценки;

— исполнителем определяется кадастровая стоимость объекта, составляется отчет об определении кадастровой стоимости;

— производится утверждение результатов проведенной кадастровой оценки;

— результаты определения кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастровый реестр недвижимости.

Существует ряд ситуаций, в которых обязательно необходимо знать кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости. К ним относятся:

— совершение сделки купли-продажи, дарения, либо иного вида отчуждение имущества;

— раздел недвижимого имущества;

— постановка собственности на налоговый учет.

Отметим также, что на данные цифры в кадастровом паспорте Вы можете опираться при судебных тяжбах и расчете ипотечных платежей.

Определяя кадастровую стоимость объекта, специалистом учитываются все его технические характеристики, а также оценивается его место расположения. Таким образом, обращается внимание на количество этажей в здании, непосредственно сам этаж расположения объекта, учитываются помещения подвала и чердака; имеет значение год постройки дома, то есть является ли жилье ветхим, аварийным или оно новое. Кроме того, для анализа планировки и индивидуальных характеристик жилья оценщик изучает план помещения. Цена квадратных метров также зависит от престижности жилого комплекса и района в целом. Иногда, кроме прочего, обращается внимание еще и на уровень криминогенности района. В связи с указанным квартиры в районах с широко развитой инфраструктурой ценятся очень высоко.

Оценщиками государственной кадастровой стоимости недвижимости выступают специалисты Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, то есть специалисты органа, непосредственно осуществляющего функции государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Группа экспертов занимается сбором и анализом информации о состоянии рынка в сегменте, к которому принадлежит имущество гражданина, после чего данные формируются в отчет.

Определяя кадастровую стоимость, коллегия государственных специалистов, как правило, выбирает метод «массовой оценки». Данный метод заключается в исследовании и высчитывании средней стоимости аналогичных объектов, на основании чего, соответственно, оценивается конкретное имущество. Однако, этот вариант проведения оценки имеет некоторые погрешности.

Именно поэтому существуют также и другие методы оценки:

— индивидуальный, то есть во внимание принимаются все технические факторы и характеристики конкретного объекта, а также анализ ситуации на рынке в данном секторе;

— сравнительный – выбирается в том случае, если кадастровый работник имеет большую базу наработок в этой области, а потому подбирает подходящую модель сделки;

— затратный – актуален для строящихся домов;

— доходный – включает в себя изучение расходов при использовании объекта недвижимости, размер аренда и стоимость обслуживания жилья.

Вся указанная процедура по проведению кадастровой оценки призвана рассчитать стоимость недвижимости наиболее адекватно и максимально приближенно к реальной рыночной стоимости. Но очень часто происходит так, что сумма, указанная в кадастровом паспорте, заметно отличается от действительной рыночной цены имущества. И это не в пользу собственника.

С целью избежания трудностей во время проведения сделки или невыгодной продажи, а также оплаты завышенной суммы налога, можно воспользоваться предоставленной законом возможностью и  оспорить результаты кадастровой оценки.

Право обжаловать стоимость дают два веских обстоятельства. К ним относятся ситуации, в которых кадастровая стоимость рассчитывалась на основании неверных или неактуальных данных об объекте, и случаи, когда до определения кадастровой стоимости уже была установлена рыночная цена недвижимости.

Оспорить сумму кадастровой стоимости можно двумя способами: через суд или путем обращения в специальную комиссию, которая разрешает такого рода споры.

В состав такой коллегии входят представители следующих органов:

— исполнительной власти регионального уровня;

— кадастровой службы;

— комиссии по оценке обсуждаемой собственности;

— национального совета по оценке недвижимости.

Однако одной из проблем решения дела через подобную коллегию является тот факт, что всеми специалистами должно быть принято единогласное решение, что не всегда достигается.

Также, в пользу решения вопроса об оспаривании результатов кадастровой оценки недвижимости через суд можно назвать доводы о том, что сроки обжалования кадастровой стоимости через комиссию слишком малы — они составляют всего шесть месяцев с момента, когда собственник узнал о сумме такой стоимости в результате получения об объекте недвижимости информации, содержащейся в государственном кадастровом реестре объектов недвижимого имущества.



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сервис звонка с сайта RedConnect