Кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой процедуру официального подтверждения стоимости недвижимого имущества.
Данный процесс в полной мере раскрыт в ст. 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, под государственной кадастровой оценкой понимается комплекс следующих действий:
— принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки;
— формируется перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
— выбирается исполнитель работ для определения кадастровой стоимости, с которым заключается официальный договор на проведение оценки;
— исполнителем определяется кадастровая стоимость объекта, составляется отчет об определении кадастровой стоимости;
— производится утверждение результатов проведенной кадастровой оценки;
— результаты определения кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастровый реестр недвижимости.
Существует ряд ситуаций, в которых обязательно необходимо знать кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости. К ним относятся:
— совершение сделки купли-продажи, дарения, либо иного вида отчуждение имущества;
— раздел недвижимого имущества;
— постановка собственности на налоговый учет.
Отметим также, что на данные цифры в кадастровом паспорте Вы можете опираться при судебных тяжбах и расчете ипотечных платежей.
Определяя кадастровую стоимость объекта, специалистом учитываются все его технические характеристики, а также оценивается его место расположения. Таким образом, обращается внимание на количество этажей в здании, непосредственно сам этаж расположения объекта, учитываются помещения подвала и чердака; имеет значение год постройки дома, то есть является ли жилье ветхим, аварийным или оно новое. Кроме того, для анализа планировки и индивидуальных характеристик жилья оценщик изучает план помещения. Цена квадратных метров также зависит от престижности жилого комплекса и района в целом. Иногда, кроме прочего, обращается внимание еще и на уровень криминогенности района. В связи с указанным квартиры в районах с широко развитой инфраструктурой ценятся очень высоко.
Оценщиками государственной кадастровой стоимости недвижимости выступают специалисты Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, то есть специалисты органа, непосредственно осуществляющего функции государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Группа экспертов занимается сбором и анализом информации о состоянии рынка в сегменте, к которому принадлежит имущество гражданина, после чего данные формируются в отчет.
Определяя кадастровую стоимость, коллегия государственных специалистов, как правило, выбирает метод «массовой оценки». Данный метод заключается в исследовании и высчитывании средней стоимости аналогичных объектов, на основании чего, соответственно, оценивается конкретное имущество. Однако, этот вариант проведения оценки имеет некоторые погрешности.
Именно поэтому существуют также и другие методы оценки:
— индивидуальный, то есть во внимание принимаются все технические факторы и характеристики конкретного объекта, а также анализ ситуации на рынке в данном секторе;
— сравнительный – выбирается в том случае, если кадастровый работник имеет большую базу наработок в этой области, а потому подбирает подходящую модель сделки;
— затратный – актуален для строящихся домов;
— доходный – включает в себя изучение расходов при использовании объекта недвижимости, размер аренда и стоимость обслуживания жилья.
Вся указанная процедура по проведению кадастровой оценки призвана рассчитать стоимость недвижимости наиболее адекватно и максимально приближенно к реальной рыночной стоимости. Но очень часто происходит так, что сумма, указанная в кадастровом паспорте, заметно отличается от действительной рыночной цены имущества. И это не в пользу собственника.
С целью избежания трудностей во время проведения сделки или невыгодной продажи, а также оплаты завышенной суммы налога, можно воспользоваться предоставленной законом возможностью и оспорить результаты кадастровой оценки.
Право обжаловать стоимость дают два веских обстоятельства. К ним относятся ситуации, в которых кадастровая стоимость рассчитывалась на основании неверных или неактуальных данных об объекте, и случаи, когда до определения кадастровой стоимости уже была установлена рыночная цена недвижимости.
Оспорить сумму кадастровой стоимости можно двумя способами: через суд или путем обращения в специальную комиссию, которая разрешает такого рода споры.
В состав такой коллегии входят представители следующих органов:
— исполнительной власти регионального уровня;
— кадастровой службы;
— комиссии по оценке обсуждаемой собственности;
— национального совета по оценке недвижимости.
Однако одной из проблем решения дела через подобную коллегию является тот факт, что всеми специалистами должно быть принято единогласное решение, что не всегда достигается.
Также, в пользу решения вопроса об оспаривании результатов кадастровой оценки недвижимости через суд можно назвать доводы о том, что сроки обжалования кадастровой стоимости через комиссию слишком малы — они составляют всего шесть месяцев с момента, когда собственник узнал о сумме такой стоимости в результате получения об объекте недвижимости информации, содержащейся в государственном кадастровом реестре объектов недвижимого имущества.