Продать комнату в коммунальной квартире весьма непросто, так как такое жилье не является особо привлекательным для покупателя. Сложность этой операции на рынке недвижимости заключается еще и в том, что при продаже продавцу приходится решать множество специфических вопросов, связанных с реализацией такого жилого помещения.
Рассмотрим подробнее, что необходимо знать и учитывать, когда продаешь комнату в коммунальной квартире.
Коммунальная квартира обладает некоторыми особенностями. К основной из них относится то, что собственники в ней владеют разными комнатами, поэтому у каждого из них имеются свои отдельные правоустанавливающие документы на принадлежащее им жилое помещение, и каждая из проживающих там семей платит коммунальные платежи самостоятельно, поскольку имеет отдельный лицевой счет. Вторая особенность – проживание в квартире семей или одиноких граждан, не являющихся между собой родственниками.
Отметим также то, что в коммуналках могут одновременно сосуществовать и комнаты, являющиеся собственностью граждан, и комнаты, предоставленные нанимателям на основании договора социального найма. Однако продавать есть возможность только такую комнату, на которую надлежащим образом оформлено право собственности. Неприватизированное жилье, в свою очередь, – это собственность муниципалитета, поэтому различные сделки с ним запрещены законом.
При совершении такой сделки следует учесть один очень важный нюанс: соседи – сособственники имеют перед посторонними лицами преимущественное право покупки. Таким образом, перед продажей комнаты, ее владелец должен обратиться к своим соседям, направив им извещение о намерении произвести отчуждение недвижимого имущества, и, при этом, обязательно указав реальную стоимость, за которую он рассчитывает продать свою недвижимость, а также желаемые условия продажи.
Такое извещение необходимо формулировать письменно. Существует два способа как оформить уведомление о намерении продать комнату. Первый вариант – это самостоятельно составить такое обращение. Лучше всего такое сообщение отправлять почтой России заказным письмом с описью вложений. При этом в описи необходимо конкретно указать, что направляется именно предложение о продаже комнаты по адресу… Также можно составить предложение с помощью нотариуса.
Отметим, что предлагать купить отчуждаемую комнату нужно только соседям, оформившим свое право собственности на жилое помещение. В том случае, когда комната неприватизирована, ее собственником является муниципалитет, и обращаться с предложением тогда необходимо в орган, управляющий муниципальным имуществом. Если вы не имеете информации о владельцах комнат в вашей коммунальной квартире, либо информация, имеющаяся у вас, неполная, вы должны обратиться в отдел Росреестра и заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН), где будут указаны собственники всех жилых помещений в данной квартире.
Ответ на предложение о покупке комнаты должен быть направлен сособственниками в установленный срок, то есть в течении одного месяца с момента получения письма.
Существует три варианта развития событий в результате направления вами предложения о продаже комнаты:
- Сособственники принимают его, соглашаясь на покупку комнаты по предлагаемой цене;
- Сособственники откажутся от предоставленного им законом права преимущественной покупки;
- Вы не получите вообще никакого ответа. То есть сособственники либо получат письмо и промолчат, либо вообще не станут получать это письмо.
Обратим внимание, что получение согласия либо отказа соседей – сособственников по коммунальной квартире с целью дальнейшей продажи вашей комнаты не является обязательным. Важно только, чтобы продавец имел на руках доказательства, подтверждающие выполнение им требований закона. Поэтому в случае, когда соседями проигнорировано ваше письмо с предложением выкупа, необходимо выждать положенный месяц либо дождаться возврата письма с отметкой об истечении срока хранения или отказе адресата от получения.
Письменный отказ либо подтверждающие игнорирование уведомления о продаже документы по истечении указанного срока позволяют владельцу комнаты продать ее любому лицу.
На практике иногда случаются ситуации, когда соседи – сособственники по каким – либо причинам затягивают процесс продажи. Рассмотрим такие варианты подробнее.
- Соседи отказались от получения уведомления о продаже или игнорируют ваше предложение.
В такой ситуации, повторимся, необходимо выждать положенный месяц либо дождаться возврата письма с отметкой об истечении срока хранения или отказе адресата от получения. Почтовый конверт с такой отметкой будет являться доказательством, подтверждающим то, что соседу направлялось предложение о покупке. Если же обращение было нотариально удостоверено, нотариус по окончании месячного срока выдаст свидетельство, также подтверждающее, что соответствующее предложение было вами направлено, письмо получено соседом или отсутствует какой – либо ответ. После получения нотариального свидетельства продавец может спокойно провести сделку и продать свою комнату.
- Место пребывания соседа неизвестно.
В такой ситуации можно признать соседа безвестно отсутствующим путем обращения в суд с соответствующим заявлением. Основанием будет являться то, что в течение длительного времени никаких известий о гражданине нет. Судом будут опрошены родные, друзья и коллеги отсутствующего, направлены запросы на адрес возможного пребывания гражданина. Если пропавший человек не найдется, судом назначается управляющий имуществом, которому, соответственно, продавец комнаты и должен будет направить уведомление о намерении произвести отчуждение имущества.
- Сосед является умершим, а его наследники неизвестны либо просто не вступают в наследство.
В таком случае также можно обратиться в суд с заявлением о признании комнаты умершего выморочным имуществом. Тогда судом будут определены наследники либо жилое помещение признается выморочным и передается государству. В этой ситуации с предложением о покупке обращаются к признанному по решению суда наследнику или к администрации.
Два последних варианта являются особо длительными, сложными и трудоемкими. В связи с этим квалифицированные и опытные юристы обычно предлагают другой выход – оформить договор дарения. В такой схеме существует два варианта развития событий:
- Продавец договаривается с покупателем таким образом, что получает деньги, но при этом оформляется не договор купли-продажи, а договор дарения. Минусом в этом случае является тот факт, что покупатель обязан заплатить налог с кадастровой стоимости полученного им имущества, поскольку, как правило, продавец и покупатель в таких ситуациях не являются близкими родственниками, а значит, приобретенный объект недвижимости облагается налогом.
- Учитывая минус, указанный в первом пункте, по договору дарения потенциальному покупателю передается минимальная доля в праве общей долевой собственности на комнату, а впоследствии ему, как законному сособственнику, продается оставшаяся доля в комнате. Большим плюсом при использовании такой схемы проведения сделки является то, что абсолютно отпадает необходимость направлять предложения о покупке, в том числе и прочим сособственникам.
Иногда происходят такие ситуации, когда сразу несколько соседей – владельцев комнат выражают согласие на покупку отчуждаемого жилого помещения. В этом случае продавец сам выбирает, кому он продаст свою недвижимость. Таким образом, право преимущественной покупки возникает у сособственников только в отношении посторонних лиц, заинтересованных в покупке комнаты в коммуналке. Прерогативы друг перед другом у них отсутствуют.
Самим заняться продажей комнаты или обратиться к специалисту – это каждый определяет для себя сам.
Бесспорным преимуществом самостоятельной продажи является во – первых, конечно, отсутствие финансовых затрат на оплату услуг риэлтора, а также возможность лично общаться с потенциальными покупателями. Минусом же в данном случае станет затрата большого количества сил и времени на поиск покупателей и переговоры с ними. Кроме того, юридическую сторону сделки нужно будет контролировать самостоятельно.
Если же у продавца нет необходимых юридических знаний или же он не хочет расходовать свои силы и время на поиск покупателей, самым оптимальным для него вариантом будет обратиться к риэлтору или агенту по недвижимости. Квалифицированный специалист всегда сможет помочь в подготовке документов и в сборе необходимых справок, а также займется поиском покупателей. Таким образом, несомненным плюсом в сотрудничестве с риэлтором является сбережение сил и времени, а также безопасность сделки и защита от мошеннических схем на рынке недвижимости. Однако услуги риэлтора совсем недешевы. Финансовые затраты на оплату услуг агента по недвижимости, в свою очередь, являются минусом при таком варианте.
Подводя итоги, заметим, что, продавая комнату в коммунальной квартире, продавец очень часто сталкивается с юридическими сложностями и различными нюансами. Поэтому, чтобы избежать ненужных проблем, оформляя сделку, и в будущем, целесообразнее, все таки, воспользоваться помощью квалифицированных специалистов, имеющих юридические знания и практический опыт в данной сфере.