Несовершеннолетние собственники жилого помещения

Как правило, люди, не достигшие восемнадцати лет, то есть дети, являются несовершеннолетними. Условно эта категория граждан делится на два вида: малолетние дети – в возрасте от нуля до четырнадцати лет и, собственно, несовершеннолетние дети – в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

От имени маленького ребенка действуют его родители, либо иные законные представители, к которым относятся усыновители или опекуны. Подростки, в свою очередь, имеют право распоряжаться своим имуществом самостоятельно, но при согласии, опять же, родителей или законных представителей.

Отметим, что в некоторых ситуациях дети еще до достижения ими восемнадцати лет могут обрести полную дееспособность. К таким случаям относятся, например, когда несовершеннолетним заключен брак, или когда ребенок официально трудоустроен, занимаясь собственным бизнесом.

На практике нередко встречаются ситуации, когда собственником жилья либо его части является ребенок. При этом основаниями приобретения недвижимости могут выступать те же самые сделки, что и у взрослых дееспособных граждан, а именно: приватизация, дарение, получение наследства, обмен жилья или купля – продажа.

Процесс проведения сделки с участием несовершеннолетнего довольно сложный и имеет некоторые особенности, главной из которых является получение разрешения органов опеки и попечительства. Данное учреждение в целях охраны и защиты интересов и прав детей занимается контролем законности проводимой сделки. В постановлении, вынесенном органами опеки, четко указываются действия, которые должны совершаться сторонами, а также необходимые условия проведения сделки.

 Рассмотрим подробнее виды сделок, в результате которых сокращается доля имущества, принадлежащего несовершеннолетним и, как следствие, требующих разрешения органов опеки и попечительства:

1. Продажа жилья, собственником которого (либо доли в котором) является ребенок.

Продажа такого недвижимого имущества может быть обусловлена необходимостью смены места жительства или приобретением более комфортного жилья.

Важно отметить, что в случае, если ребенку – собственнику более четырнадцати лет в настоящее время кроме разрешения опеки необходимо оформить у нотариуса согласие одного из родителей на одобрение действий по совершению такой сделки, поскольку подросток в соответствии с Законом действует самостоятельно, но с согласия законного представителя.

Для получения разрешения муниципального органа при продаже жилья несовершеннолетнего, закон обязывает родителей предоставить ребенку в собственность другое жилье, при чем оно должно быть не хуже и не меньше по площади, чем продаваемое. Существует также другой вариант – средства от продажи имущества (либо доли в имуществе) положить на счет несовершеннолетнего в банке. Однако второй вариант не столь привлекателен, поскольку внесенные деньги невозможно будет снять также без разрешения органов опеки и нельзя потратить ни на что, кроме как на покупку жилья.

2. Отказ от наследственного имущества.

Такое бывает, когда вместе с имуществом наследник получает также и долги умершего родственника. Заметим, что в соответствии с положениями статьи 1175 Гражданского кодекса РФ размер наследуемых обязательств (долгов) не может превышать стоимость полученного в наследство имущества. Положительным обстоятельством в этом вопросе является то, что в случае, когда дети наследуют лишь долги наследодателя, эти долги на них не распространяются.

Иногда бывает, что малолетний наследник получает жилье, которое находится в ипотеке и, соответственно, автоматически на него переходят обязательства по такому кредиту. В случае, если выплатить образовавшуюся задолженность возможности не имеется, можно обратиться в органы опеки за разрешением на отказ от наследства. Каждый из таких случаев является индивидуальным и рассматривается муниципальным учреждением с учетом конкретных обстоятельств и интересов несовершеннолетнего.

3. Предоставление имущества в залог.

Как правило, эта ситуация возникает при ипотечном кредитовании, когда жилье приобретается в ипотеку на всех членов семьи, в том числе и на детей, и в целях обеспечения выполнения таких обязательств заемщики передают приобретаемую недвижимость в залог банку.

4. Отказ от участия в приватизации.

Здесь доля принадлежащего ребенку имущества не уменьшается, но имеет место отсутствие возможности приобрести это имущество, либо долю в имуществе. Допустимость отказа рассматривается в каждом конкретном случае индивидуально, а также с учетом сложившейся судебной практики.

5. Отказ от преимущественного права покупки.

Такой отказ, как правило, требуется при продаже одним из сособственников доли в квартире или в жилом доме, поскольку по закону соседи имеют право преимущественной покупки перед посторонними лицами.

Заявление на получение постановления о разрешении совершения какой – либо сделки с участием несовершеннолетнего ребенка должно быть в обязательном порядке написано его законными представителями, так как перед подачей такого заявления с родителями или опекунами проводится обязательная беседа, в процессе которой им разъясняются все нюансы предстоящей сделки.

Вместе с заявлением в опеку подаются следующие документы:

— паспорта и свидетельства о рождении всех участников, то есть и продавцов, и покупателей;

— правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (при этом предоставить документы на собственность необходимо как в отношении продаваемого объекта недвижимости, так и в отношении приобретаемого);

— справки о зарегистрированных лицах на обе жилплощади, указанные в предыдущем пункте.

Иногда органы опеки также просят предоставить технические паспорта на недвижимость, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным и налоговым платежам. В случае, если одним из участников сделки является подросток в возрасте более четырнадцати лет, его присутствие также обязательно, и, кроме того, дополнительно предоставляется нотариальное согласие родителя на совершение его ребенком данной сделки. Отметим, что указанные документы необходимо предоставлять в оригиналах и в копиях.

Обратим внимание покупателей жилплощади, где собственник объекта (доли объекта) несовершеннолетний, на то, что такие сделки являются не только сложными, но и довольно опасными, поскольку при неграмотном их оформлении в будущем могут возникнуть различные проблемы, в том числе имеется возможность оспорить такую сделку в судебном порядке и признать ее ничтожной. Избежать неприятных ситуаций можно обратившись к квалифицированному юристу, имеющему достаточный опыт в этой сфере. Специалист проверит все документы, их законность и поможет безопасно приобрести желаемое жилье.