В настоящее время мало кто из семей может позволить себе приобрести квартиру или дом на собственные средства. Выходом в такой ситуации является возможность приобрести жилье в ипотеку.
Однако этот вопрос довольно сложный и важно знать некоторые особенности такой сделки: согласно Семейному Кодексу РФ долговые обязательства перед банком, как и приобретенная с использованием кредитных средств квартира, становятся общей собственностью супругов, не зависимо от того, на кого из них будет оформлен ипотечный договор займа.
Если Вы оказались в такой ситуации, прежде всего, нужно отметить для себя главные нюансы: заключен ли официальный брак, составлялся ли брачный контракт и когда именно взята ипотека – это основные вопросы, которые повлияют на Ваши дальнейшие действия.
Кроме того, нужно обязательно известить кредитную организацию о сложившейся ситуации. Возможно, именно банк предложит Вам наиболее приемлимый для всех вариант развития событий.
Подробнее рассмотрим, какие вообще варианты раздела ипотечного жилья имеют место быть в данной ситуации.
- Почти идеальный вариант, но, в то же время и наиболее сложный из всех, – это продажа ипотечной жилплощади. Часть вырученных при этом средств можно внести в качестве погашения остатка задолженности, а оставшуюся сумму поровну разделить между супругами. Сложность в этом случае заключается в том, что продажу необходимо согласовать с банком, а они всегда крайне неохотно дают на это свое разрешение. Еще одним минусом является тот факт, что при реализации объекта очень сложно будет найти покупателя, который был бы не против приобрести такое жилье. Ну, и кроме того, поскольку эта недвижимость – совместно нажитое имущество, бывшие вторые половинки должны будут заниматься продажей совместно, а это не всегда может быть уместно, особенно, когда разошлись они очень бурно.
- Взносы по кредиту делятся пополам между бывшими супругами, поэтому они уже несут не солидарную ответственность за погашение ипотечного займа, а индивидуальную. При этом экс-супруги также остаются равноправными сособственниками недвижимости. Однако этот вариант не всегда удобен, поскольку проживание под одной крышей для бывших членов семьи чаще всего уже неприемлимо.
В такой ситуации также нередко бывает, что со временем кто-то из супругов вообще перестает платить по кредиту, так как, например, считает, что ничем не обязан, поскольку не живет в ипотечной квартире; специально, чтобы банк выставил на торги ипотечное жилье; просто напросто не имеет средств на погашение своей части задолженности. Отметим, что такой поворот событий, как правило, на руку исправно оплачивающему долг супругу, так как в этом случае при разделе недвижимости он сможет претендовать на бОльшую его долю. Заметим также, что регулярно платить взносы в полном объеме необходимо в обязательном порядке, даже тогда, когда экс-супруг отказался платить, потому что банк может решить обратится в суд с требованием принудительно продать квартиру с целью погашения ипотечной задолженности. В результате этого оба бывших могут остаться ни с чем – стоимость такого жилья существенно ниже рыночной.
Также иногда бывает, что платежи разделены и один из супругов досрочно гасит свою часть задолженности. Однако необходимо понимать, что при этом недвижимость все равно будет являться общей совместной собственностью, и распоряжаться этой жилплощадью по-прежнему невозможно до момента полного погашения займа и снятия всех обременений.
- Кто – либо из супругов откажется от положенной ему при разделе доли в квартире и в результате этого освободится также и от ипотечных взносов. Это удобно, когда у отказывающейся стороны имеется другое жилье. Банк может пойти на такое изменение только в том случае, если посчитает, что оставшийся заемщик полностью платежеспособен, но отметим, что вообще кредитная организация идет на изменение условий договора крайне неохотно.
- Можно заключить соглашение, в условиях которого будет подробно описан весь порядок погашения кредита и распределения долей на жилплощадь между супругами. Об этом также необходимо уведомлять банк.
- Можно заключить брачный контракт. В этом случае раздел имущества и долгов будет определен условиями данного договора. В настоящее время практика складывается так, что в большинстве своем ипотечные займы выдаются только с условием обязательно заключить брачный контракт.
- Ипотечная задолженность гасится досрочно. Такой вариант является самым идеальным – он абсолютно устроит любую кредитную организацию и существенно облегчит непосредственно сам раздел ипотечной недвижимости.
Рассмотрим различные нюансы полученной ипотеки и варианты как быть в каждой конкретной ситуации:
- Ипотека взята до брака.
Согласно Семейному Кодексу все, что имеет гражданин до брака, будет являться его личным имуществом и при разводе не подлежит разделу. Поэтому, квартира, купленная кем – то из супругов в ипотеку в период до создания семьи, казалось бы, останется исключительно его собственностью. Но тут есть один очень важный нюанс – ипотечные займы весьма долговременны, и в период брака платятся они из средств общего семейного бюджета. Вот потому даже в том случае, когда семейная жизнь не сложилась, экс-супруг сможет взыскать с противной стороны свою долю направленных на погашение кредита денег, либо сможет претендовать на долю в квартире. Заметим, что данное правило касается также и тех мужа или жены, которые, находясь в браке, не работали, так как единоличный доход кого – либо из супругов – это все равно их общий достаток.
- Ипотека взята в «гражданском» браке.
На пару, проживающую в так называемом гражданском браке, нормы семейного законодательства не распространяются. В этом случае ипотечная квартира при расставании останется в собственности того, с кем заключен кредитный договор, но и ипотечная задолженность останется на нем же. Однако и из этой ситуации для второй стороны из пары также есть выход – можно в судебном порядке установить, что оба члена семьи принимали участие в ипотеке одинаково, либо на общие средства делали ремонт в ипотечной квартире или приобрели дорогостоящую технику. Доказать эти обстоятельства довольно сложно, но если у Вас в помощниках хороший адвокат – все реально!
Кроме того, если у Вас с бывшей «второй половинкой» сохранились хорошие отношения, всегда можно попробовать договориться полюбовно и заключить соглашение о разделе имущества и долгов или, в крайнем случае, продать ипотечное жилье, погасить долг, а оставшуюся сумму поделить. Но для реализации второго варианта необходимо получить согласие банка.
- Если экс-супруги – созаемщики в ипотеке.
В настоящее время на практике такое встречается все чаще. Вариантов решения такой проблемы несколько: платежи и дальше могут быть совместными; один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого; полностью погасить ипотеку, а затем продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги. Напомним, что для второго и третьего вариантов принципиально согласие кредитной организации.
При выборе первого варианта развития событий тоже существуют определенные сложности. Так, нередко происходит, что бывший не хочет платить свою часть взносов. Тогда весь долг «повиснет» на другой стороне. Если такое произошло и кто-либо больше не желает оплачивать свою часть кредитной задолженности, можно обратиться в суд и отсудить у прежнего супруга компенсацию за расходы, возникшие в связи с отказом вместе рассчитываться перед банком или потребовать выделить долю в кредитной жилплощади в соответствии с размером внесенных средств, то есть уже не пятьдесят на пятьдесят, а, например, семьдесят на тридцать.
Получив согласие банка, созаемщики могут и изменить условия ипотечного договора, разделив долговую ответственность пополам, либо переоформив ипотечные документы на кого – то одного.
- Если есть дети или ипотечное жилье приобретено с использованием средств материнского капитала.
В процессе раздела такого жилья суд иногда может отойти от общего правила, по которому все совместно нажитое в браке будет делиться при разводе между мужем и женой пополам. Так, бывают ситуации, когда за матерью с детьми остается бОльшая доля в квартире, в то время как кредит бывшие супруги продолжают платить одинаковыми суммами. Кроме того, если у жены в момент развода существуют особые обстоятельства, например, инвалидность, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и т.д., то ее платеж по кредиту может быть судом еще и уменьшен. Но такое может произойти опять же только с согласия банковской организации.
Также очень часто сейчас бывает, что для полного или частичного погашения ипотеки семья использует средства материнского капитала. При этом по закону детям в таком жилье после снятия с него обременений обязательно должны быть выделены доли. Таким образом, доля в квартире родителя, с которым остаются дети в результате развода, условно увеличивается еще и за счет этого.
- Квартира приобретена по военной ипотеке.
Процесс деления недвижимости, купленной с использованием средств военного ипотечного кредитования, отличается от раздела прочего ипотечного жилья, потому что это имущество не подпадает под нормы семейного законодательства, поскольку обязательства по выплате задолженности несут не супруги, а государство в лице Министерства обороны. Участником такой жилищной программы, а соответственно и единоличным собственником жилья, может быть только военнослужащий, независимо от наличия у него супруги или детей. Таким образом, поделить жилплощадь, купленную по военной ипотеке, никак не получится, но, в то же время, и нести взятые по программе денежные обязательства будет также исключительно военнослужащий, а не его бывшая вторая половина.
Подводя итоги, дадим несколько обобщающих советов:
- Подтверждайте каждое вложение в имущество, то есть собирайте и сохраняйте все чеки и квитанции. Делать это нужно для того, чтобы в случае необходимости была возможность защитить свои финансовые или имущественные интересы, а также для подтверждения Вашей благонадежности.
- Не стоит допускать просрочку платежей, так как при неисполнении кредитных обязательств даже одним из супругов, автоматически пострадает вся семья. В случае, если нет уверенности в том, что бывший супруг будет регулярно вносить платежи по ипотеке, стоит задуматься об отчуждении его доли в свою пользу за соответствующую компенсацию или о размене квартиры.
- Составляйте брачный договор. Заключить его можно и после оформления ипотеки, но при этом нужно уведомить банк. Такое соглашение будет являться определяющим при разделе ипотечной жилплощади и кредитных обязательств.
Ну и, конечно, идеальным вариантом при разделе ипотечного жилья является договоренность с экс-супругом. Судебные разбирательства отнимают очень много времени, а банки заинтересованы оставить договор в неизменном виде, поэтому мирное соглашение бывших супругов значительно минимизирует и моральные и финансовые потери.
Соблюсти Ваши интересы, а также грамотно составить необходимый документ о разделе залогового имущества может помочь квалифицированный юрист. Обращение к адвокату сэкономит Вам много сил и времени и гарантирует завершение процесса раздела недвижимости с положительным исходом для Вас.