Уже давно не секрет, что приобрести квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков, но также у банков и прочих кредитных организаций. При этом очевидно, что финансовые учреждения реализуют объекты недвижимости по куда более дешевой стоимости по сравнению с ценой на аналогичные рыночные предложения.
На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества могут быть выставлены не только квартиры, но также и загородные дома, садовые участки, гаражи и коммерческая недвижимость.
Практика покупки конфискованного жилья или залоговых квартир приобрела в последнее время очень большую популярность. Такая покупка может стать весьма выгодным предприятием, поскольку основным преимуществом описываемых сделок является то, что конфискованное и залоговое имущество распродается с довольно существенными скидками – в некоторых случаях скидка может достигать даже порядка 80% от рыночной стоимости.
В данной статье мы подробно расскажем о том, в чем состоит отличие конфиската от залоговой недвижимости, как уцененные объекты приобрести, и какие риски сопутствуют таким сделкам купли – продажи.
Конфискованная недвижимость.
Понятие «конфискованная недвижимость» включает в себя объекты недвижимого имущества, которые были изъяты из владения собственника в виде дополнительной санкции за совершение преступления на основании решения суда в случаях, предусмотренных нашим законодательством. Денежные средства, вырученные от продажи такого жилья, поступают непосредственно в доход государства. В случаях, когда стоимость арестованного имущества после его реализации превышает сумму долга, излишки возвращаются должнику.
Наибольший плюс приобретения арестованной и конфискованной недвижимости, как уже говорилось ранее, – это финансовая выгода. По мнению специалистов, дисконт здесь даже больше, чем в случае с залоговой недвижимостью.
Рассмотрим подробнее, каким образом конфискат можно приобрести.
Как правило, конфискованная недвижимость поступает в распоряжение Росимущества с целью обращения его в государственную собственность и дальнейшей реализации. По информации различных источников только за 2018 год в Росимущество было передано примерно 15 000 объектов недвижимого имущества.
Реализация конфискованного жилья осуществляется через аукцион. С целью продажи конфискованное жилье выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава и реализуется по общим правилам проведения торгов. Заказчиком торгов и продавцом в этом случае выступает Росимущество.
Отметим, что продавать с торгов дисконтную недвижимость могут также и другие организации или электронные торговые площадки, получившие у государства лицензию на реализацию и сбыт изъятых в собственников жилых объектов.
Стоимость выставленных на продажу лотов определяет независимый эксперт – оценщик. Информация о проводимых торгах и конфискованном имуществе, как правило, публикуется территориальными органами Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных изданиях.
Теперь поговорим о возможных рисках при покупке конфиската.
Самым основным из них, бесспорно, является то, что покупатели приобретают, как говорится, «кота в мешке», так как чаще всего посмотреть квартиру до покупки не представляется возможным. Заинтересованным лицам приходится оценивать рассматриваемое жилье опираясь исключительно на документы и предоставленное описание. Кроме того, необходимо учесть, что нередко такие квартиры и дома продаются в плохом состоянии и с долгами по коммунальным услугам. Они могут быть отключены от энергоснабжения, газоснабжения и других жизненно важных коммуникаций. Еще один существенный минус – на дисконтное жилье часто накладывается арест, и снятием обременений придется заниматься новому собственнику.
При рассмотрении такого варианта приобретения жилья, стоит учитывать и возможные проблемы с бывшими собственниками. Должник, который не согласен с решением суда, может найти не один способ как навредить новому владельцу, например, не захочет выселиться из конфискованной жилплощади.
Проблемой по итогам совершенной сделки может стать и возможность признания ее недействительной. По словам экспертов, основанием для аннулирования торгов могут явиться, кроме перечня, приведенного в ст. 449 ГК РФ, также и нарушения, допущенные организаторами аукциона. Поэтому потенциальный покупатель должен крайне внимательно следить за процедурой проведения торгов.
Квалифицированные специалисты советуют: «Если вы хотите купить такое имущество — важно понимать, что вы идете на совершение сделки с повышенными рисками. Это не должно быть вашим единственным жильем. Подобными вещами могут заниматься либо профессиональные участники рынка, либо те люди, которые могут себе позволить рискнуть дополнительными деньгами».
Залоговая недвижимость.
К данной категории относятся объекты недвижимости, приобретенные с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке в настоящее время достигает 5,9 трлн рублей.
В соответствии с положениями ст. 348 Гражданского Кодекса РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества.
Приобрести жилье, находящееся в залоге, можно несколькими путями.
- Аукцион банка. Это самый распространенный способ реализации залогового жилья кредитными учреждениями. При такой схеме квартира или дом продаются с добровольного согласия должника, и происходит это во внесудебном порядке. Начальную стоимость жилплощади, как и в случае с конфискованной недвижимостью, определяет независимый оценщик. Однако необходимо отметить один очень важный нюанс – приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. Во-первых, банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене, а во-вторых, аукцион предполагает определенную «борьбу» за право выкупить дисконт, и в результате торгов, особенно, когда объект довольно ликвидный, стоимость жилплощади может запросто превысить среднерыночные показатели.
Опять же в этой ситуации необходимо учесть возможные риски приобретения жилья с прописанными гражданами, и что еще хуже – с зарегистрированными детьми или инвалидами, снять которых с регистрационного учета бывает иногда довольно сложно.
- Через публичные торги. В том случае, когда заемщик не платит по кредиту и не готов добровольно продавать свое жилье, банк обращается с соответствующими требованиями в суд, и по решению суда квартира должника выставляется на публичные торги. Сложность такого способа реализации дисконтной недвижимости заключается в том, что продаваться она начинает только после окончания судебного процесса. Недостаток состоит в том, что, как и в случае с аукционом, квартира достанется тому, кто предложил лучшую цену.
- На онлайн-витрине банка. Здесь, как правило, размещены объявления о продаже квартир, которые не удалось реализовать в процессе торгов. Конечно, как уже было замечено выше, банки стараются продать такие объекты по среднерыночной стоимости. Однако в случае затягивания процесса реализации залогового имущества, кредитная организация всегда стремиться продать его дешевле, а это обеспечивает иногда просто огромные скидки для потенциальных покупателей.
Существенным преимуществом является также и то обстоятельство, что для покупки жилья из залоговой базы банки часто предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой и различными льготными условиями.
- Напрямую у заемщика-должника. Граждане, оказавшиеся в сложной финансовой ситуации, могут самостоятельно продавать свое жилье с целью погашения оставшейся задолженности по ипотеке. Отметим, что сделка с владельцем жилплощади в этом случае состоится только с разрешения и одобрения банка, поскольку имущество находится в залоге у кредитного учреждения до полной выплаты долга. При реализации такой схемы выгода очевидна для каждой из трех заинтересованных сторон – покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга.
Этот вариант хорош еще и тем, что будущий владелец получает возможность лично осмотреть квартиру перед покупкой. Кроме того, собственник жилья, являющийся должником, гораздо охотнее снизит цену на свою недвижимость, так как его цель – максимально быстро реализовать имущество и погасить долги перед банком.
Необходимо отметить, что риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен по сравнению с рисками при покупке конфиската, ведь еще до заключения сделки, в результате которой объект недвижимости попадает под залог, кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.
Если вы рассматриваете вариант приобретения дисконтной недвижимости, описанной нами выше, рекомендуем вам прислушаться к советам знающих экспертов в этой области:
— заранее закажите выписку из ЕГРН на покупаемую квартиру;
— ознакомьтесь с технической документацией на объект недвижимости;
— внимательно изучите выписку из домовой книги, архивные справки о зарегистрированных лицах;
— подробно просмотрите отчет о независимой оценке недвижимости;
И самое главное, что необходимо сделать – выясните, обоснованно ли обращено взыскание на заложенное имущество и законно ли изъята у владельца конфискованная недвижимость.
Во всем этом всегда поможет разобраться квалифицированный юрист либо грамотный агент по недвижимости.
Удачи Вам в совершении сделок!