В современном мире совершение сделки купли – продажи квартиры непременно сопровождается передачей определенной денежной суммы, составляющей предоплату по договору.
Эти деньги могут быть переданы как в качестве аванса, так и в качестве задатка, поскольку оба эти понятия предполагают собой внесение некой суммы в счет стоимости недвижимости.
Многие граждане считают, что это одно и то же, однако это далеко не так. Каждое из данных понятий заключает в себе определенный юридический смысл. Таким образом, при продаже либо покупке жилья стоит очень серьезно отнестись к данному вопросу и обязательно разобраться, так сказать «на берегу», о чем именно идет речь – об уплате аванса или задатка. Ведь незнание юридических понятий зачастую приводит к серьезным проблемам, которые потом довольно трудно решить.
В нашем законодательстве подробно описана разница между этими платежами, а зная отличия можно избежать возникновения различных юридических последствий.
Рассмотрим подробнее, что же это такое и в чем, собственно, разница.
- Аванс.
Авансом считается определенная сумма денежных средств, внесенная покупателем продавцу в момент заключения предварительного договора купли – продажи с целью подтверждения серьезности своих намерений по совершению предстоящей сделки.
Важным моментом здесь является то, что данная сумма не будет являться гарантией совершения в будущем указанной сделки. При этом в случае, если продажа объекта недвижимости отменится, внесенные деньги возвращаются покупателю.
- Задаток.
Под данным определением также подразумевается денежная сумма, переданная покупателем продавцу при заключении предварительного договора купли – продажи, целью которой будет подтверждение серьезности намерений по совершению предстоящей сделки. Однако деньги, внесенные в качестве задатка, будут являться уже не просто предоплатой, но еще и гарантией исполнения сторонами взятых на себя обязательств.
Данное понятие четко регулируется российским законодательством, где прописан важный момент: если сделка сорвалась по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере; в свою очередь, если подписание основного договора не состоялось из-за покупателя, сумма задатка остается у продавца и возврату не подлежит.
Отметим одно важное обстоятельство! В составляемом предварительном договоре купли – продажи то, что деньги передаются именно в качестве задатка, должно быть прописано в обязательном порядке. В противном случае внесенная сумма будет считаться авансом. Аналогичная информация содержится в статье 380 Гражданского Кодекса РФ, где прямо указано, что если уплаченная предоплата в качестве задатка не установлена текстом договора или соглашения, то она признается авансом.
Исходя из приведенных выше понятий, можно сделать вывод о том, что основное отличие между авансом и задатком заключается в последствиях расторжения или неисполнения взятых сторонами обязательств, что является обеспечительной функцией задатка. Конечно, в случае заключения сделки различия между рассматриваемыми понятиями будут совершенно неощутимы.
Кроме того, обратим внимание на то, что задаток дает возможность обеим сторонам контролировать ситуацию, а именно и денежные средства и ответственность за соблюдение условий предварительного соглашения.
Разобравшись в понятиях, поговорим о том, что же будет более выгодным при заключении сделки.
И в том и в другом случае предоплата вносится в счет будущей покупки, только вот в случае с авансом покупатель никаких гарантий на приобретение именно этого недвижимого имущества не получает.
Таким образом, покупающему лицу наиболее выгодно передать именно задаток, так как если сделка сорвется из-за продавца, деньги ему вернутся в двойном размере. Кроме того, у покупателя существуют риски попасть на недобросовестного продавца. Так, при получении аванса, собственник квартиры использует его по своему усмотрению, а по истечении некоторого времени инициирует разрыв договора. Получается вроде как беспроцентный кредит.
В свою очередь продающему предпочтительнее аванс, поскольку в этом случае, если вдруг найдется более выгодный вариант, он просто вернет всю сумму без каких-либо штрафных санкций. Но случаются ситуации, когда стоимость жилья реально завышена. Тут уж конечно собственнику жилплощади также будет выгоден задаток, чтобы приобретатель не «соблазнился» на вариант подешевле.
Особенное внимание обратим на очень дельный совет квалифицированных юристов и знающих риэлторов – без составления соответствующих документов передавать деньги, что в виде аванса, что в виде задатка ни в коем случае нельзя! Без правильно оформленных бумаг, даже при наличии свидетелей с Вашей стороны, нет стопроцентной гарантии, что даже в судебном порядке удастся вернуть уплаченную сумму. Надеяться на слово продавца в этом вопросе крайне глупо и опрометчиво!
В судебной практике иски на эту тему, что от продавца, что от покупателя, встречаются довольно часто. В случае, когда исковое заявление обосновано и подтверждается соответствующими документами, решение суда, конечно же, будет в пользу обманутой стороны.
Обратим внимание, что в случае с покупателем, он также имеет право взыскать с продавца неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Подводя итоги нашей статьи, заметим, что чаще конечно при совершении сделок обманутыми остаются именно покупатели – у них есть риски остаться и без долгожданной покупки и без денег. Поэтому, при осуществлении планов о приобретении недвижимости, советуем обратиться в проверенное агентство недвижимости или юридическую контору. Даже в случае покупки жилья через ипотеку в Муроме, хотя в этом случае почти всю документацию готовят сотрудники банка, и риски, казалось бы, минимальны, все же лучше действовать с помощью квалифицированного риэлтора, который все детально объяснит и обратит ваше внимание на наиболее важные моменты.
Тем не менее, если вы решили действовать самостоятельно, перед внесение предварительной суммы оплаты стоит обратить внимание на следующее:
— непосредственно сам продавец на сделке отсутствует, а его доверенное лицо отказывается предоставить контакты. Поскольку доверенность может быть отозвана в любой момент, лучше такую сделку не совершать. В крайнем случае, если объект недвижимости вам очень интересен, обратитесь в нотариальную контору, где доверенность выдавалась, чтобы убедиться, что она еще действительна;
— если собственник жилья просит слишком большую предоплату – это должно насторожить – так обычно поступают мошенники. Исключением может быть ситуация, когда продавцу необходимо внести деньги за другую приобретаемую недвижимость, либо погасить какие – либо долги по своей собственности, например коммуналку или остаток долга по ипотеке. Отметим, однако, что данное обстоятельство обязательно должно быть подтверждено продавцом документально;
— квартира в собственности у продавца мене трех – пяти лет, поэтому продавец просит указать в договоре заниженную стоимость. Риски для покупателя здесь очевидны – в случае расторжения сделки будет крайне сложно вернуть всю уплаченную сумму;
— нельзя что – либо приобретать по нотариально заверенным копиям – это очень распространенная схема среди мошенников – в этом случае один и тот же объект может быть продан сразу нескольким лицам.
Ну и конечно, основное в этом вопросе – убедитесь в подлинности всех документов, представленных продавцом – в том числе паспорта, а также в отсутствии долгов и арестов (запрещений) на недвижимости перед подписанием основного договора купли – продажи.
Напоследок хотелось бы отметить — законодательством РФ четко разграничены понятия аванса и задатка, поэтому необходимо уметь верно их распознавать. Благодаря правильному выбору и использованию в определенной конкретной ситуации какого – либо из рассмотренных терминов, можно максимально исключить вероятность возникновения неприятных юридических последствий, а в частности утраты денежных средств.
Будьте внимательны! И удачных вам сделок!