Вокруг сделок с недвижимостью в современном обществе существует огромное количество различных мнений и слухов. При этом большинство из них являются ошибочными.
Именно в связи с этим обстоятельством некоторые из покупателей отказываются приобретать унаследованное жилье или, например, квартиру, где одним из сособственников является ребенок.
Чтобы избежать возможности попасть в различные неприятные, или как минимум курьезные, ситуации, в этой статье мы развенчаем самые популярные мифы о сделках с недвижимостью.
- Уплата аванса не обязательна.
Совершая сделку, большинство покупателей сами стараются «вручить» продавцу некий аванс или задаток, чтобы, так сказать, подстраховаться в том, что сделка обязательно состоится в будущем. Однако, в вопросе приобретения жилья речь, как правило, идет о довольно крупных суммах. В такой ситуации необходимо быть предельно внимательным и действовать осторожно, поскольку на рынке недвижимости присутствует масса мошенников. В идеале стоит вообще постараться исключить различные предварительные договоренности, авансы и задатки – в дальнейшем придется потратить много сил, чтобы вернуть эти средства назад, если сделка вдруг сорвется или продавец окажется обманщиком.
Иногда бывает, что некоторую сумму все же пришлось уплатить – например, погасить задолженность по оплате коммуналки. В этой ситуации советуем обязательно документировать соответствующим образом все произведенные расчеты, а именно подтверждать их распиской. Не стоит верить продавцу «на слово», так в итоге можно остаться и без денег и без жилплощади.
Кроме того, отметим еще одно важное обстоятельство: договор купли-продажи обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре – не достаточно просто подписать его и передать деньги. Пока документ не пройдет государственную регистрацию, покупатель не станет полноправным собственником недвижимости.
- Покупка жилья в период брака.
Когда в семье царит любовь и взаимопонимание – это, конечно, хорошо. Находясь в браке, супруги редко задумываются над тем, как правильно оформить приобретаемую квартиру. А напрасно – статистика разводов говорит сама за себя.
Чаще всего происходит такая ситуация: кто-либо из пары продает имеющееся до брака жилье, а затем на вырученные деньги, ну или с добавлением некоторой суммы, покупается новая квартира, которая, в свою очередь, оформляется в совместную собственность и будет считаться уже совместно нажитым имуществом. Не смотря на то, что это абсолютно несправедливо, при разводе жилплощадь будет поделена пополам, хотя по-честному большую часть квартиры (а возможно и целую квартиру) стоило бы отписать супругу, который продал свои квадратные метры.
Чтоб подстраховать себя от попадания в такую ситуацию, советуем не стесняться заключать брачный контракт или соглашение о разделе имущества супругов. В крайнем случае, если вы все же боитесь обидеть этим свою вторую половинку, пропишите в договоре купли-продажи, что жилье приобретается с привлечением средств в сумме…, полученных от продажи собственности одного из супругов. Также при оформлении сделки в договоре можно указать доли, пропорциональные затратам каждого из покупателей.
- Когда участвуют детки.
Довольно популярное заблуждение – если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, от покупки такого жилья лучше отказаться. Это абсолютно неверное утверждение, так как при отчуждении недвижимости право пользования жилым помещением у прописанных не только взрослых, но и у детей не сохраняется. Сейчас сложилась такая судебная практика, что новый собственник через суд может вполне реально выписать ранее зарегистрированных самого владельца и всех членов его семьи. Таким образом, правильно оформленная в такой ситуации сделка не влечет за собой никаких опасных последствий.
Совсем другое дело, когда ребенок будет являться собственником. В этом случае покупателям нужно быть действительно внимательными. Чтобы законно реализовать такое жилье, владельцу недвижимости необходимо иметь на руках разрешение органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Поясним, что получить этот документ можно, предоставив несовершеннолетнему собственнику равнозначное жилье либо равнозначную долю в нем.
Отметим, что вместо разрешения органов опеки может выступать также нотариально заверенное обязательство родителей, согласно которому они должны будут приобрести на имя ребенка другую жилплощадь на вырученные от реализации старой недвижимости деньги.
Тут у покупателя возникает резонный вопрос – а не аннулируют ли сделку, если родители взятых на себя обязательств не исполнят и потратят деньги на собственные нужды? Спокойно! Ничего страшного не произойдет и квартиру никто не заберет, поскольку на момент свершения сделки все договоренности соответствовали требованиям Закона. При этом обратим внимание на то, что такими легкомысленными «мама-папами» скорее всего очень заинтересуются те самые органы опеки.
- Сделки между родственниками.
Еще одним распространенным заблуждением является составление завещания. Этим методом, как правило, пользуются родственники лиц преклонного возраста либо граждан, ведущих асоциальный образ жизни. Многие искренне считают, что таким образом действительно можно обезопасить себя и желаемое жилье. Квалифицированные специалисты в сфере недвижимости категорически против применения этого инструмента, так как завещание в одностороннем порядке можно отменить, изменить или просто переоформить квартиру или дом на другое лицо по договору купли-продажи или дарения. При этом тот, на кого, собственно, составлено завещание может вообще об этом не знать и не догадываться – никто не обязан его уведомлять. Именно поэтому не редко после смерти родственников будущие наследники бывают крайне удивлены тем, что наследства то как такового уже и нет. Обратим внимание, что вернуть все на свои места и оспорить совершенную умершим сделку всегда очень сложно, и далеко не факт, что ваши попытки приведут к положительному результату.
Учитывая данные обстоятельства и горький опыт миллионов несостоявшихся наследников, грамотные юристы и агенты по недвижимости рекомендуют оформлять передачу собственности, все таки, при жизни наследодателя.
Кроме того, эксперты не советуют также оформлять и договор пожизненного содержания с иждивением. Во-первых, это дорого – один или два прожиточных минимума в зависимости от выбранного сценария. Во-вторых, как показывает практика, пожилые люди со временем нередко кардинально меняют свое отношение к родственникам и к договору в целом, поэтому могут разорвать его в судебном порядке. Доказать же, что содержание было на самом деле, почти невозможно. Даже чеки не станут полноценным доказательством – мало ли, куда покупал продукты участник договора ренты. Ситуация усугубляется еще и тем, что такие договора стали настоящим поприщем для мошенников, поэтому суд по большей части встает на сторону пожилых людей.
- Приобретение унаследованной недвижимости.
Существует мнение, что такие квартиры лучше «обходить стороной». Однако это не всегда верно. С опаской относиться следует только к тем объектам недвижимости, которые получены по завещанию абсолютно посторонними умершему лицами, поскольку в судебной практике множество примеров с поддельными завещаниями. Тут конечно необходимо все очень тщательно проверять и перепроверять и при малейших сомнениях лучше отказаться от заключения сделки.
А вот покупать жилье у законных наследников – родственников умершего, совершенно неопасно, так как в таких случаях никакие проблемы почти не возникают. Такой договор не будет рискованным, поскольку даже если вдруг объявятся другие наследники, эта сделка не будет признана незаконной. Все, на что смогут претендовать появившиеся граждане – это денежная компенсация в размере причитающейся доли с наследника-продавца.
Очевидно, что различных мифов и сплетен вокруг рынка недвижимости более чем предостаточно. Поэтому, если вы нашли квартиру мечты, не стоит из-за каких-либо непроверенных слухов отказываться от покупки. Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости или грамотным юристом, пусть он поможет вам проверить все документы и разобраться во всех тонкостях предстоящей сделки.
Удачных вам и главное – «чистых» сделок!