Покупая жилье в Муроме, проверь в порядке ли все документы у продавца! Это основной постулат, которым необходимо руководствоваться при приобретении квартиры или дома.
Так, в первую очередь, нужно проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Это может быть договор о приватизации, договор дарения, мены или купли – продажи жилплощади, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда и прочее. Кроме того, необходимо попросить собственника предоставить также справку о зарегистрированных лицах в продаваемой недвижимости и справки из коммунально-обслуживающих организаций об отсутствии соответствующих задолженностей за квартиру.
Очевидно, что большинство покупателей являются не достаточно юридически грамотными (хотя многие в отношении себя уверены в обратном до тех пор, пока не попадут «в просак»!), не понимают как вести себя с продавцом недвижимости, какие правильные вопросы задать, что обязательно (!) проверить.
Конечно, наилучшим решением при покупке жилья в Муроме было бы обратиться в агентство недвижимости «Удачный выбор» к грамотному специалисту по недвижимости или к юристу. Но некоторые граждане все же решают действовать самостоятельно.
Расскажем, какие бывают обременения на недвижимости, что о них нужно знать, чем опасна покупка такого жилья и что делать, если Вам понравилась квартира с обременением – стоит ли его бояться.
Ипотека. Квартира в залоге у банка
Покупка жилья на собственные денежные средства – это большая редкость в наше время. Именно поэтому большинство квартир и домов приобретается в ипотеку. Но иногда у собственника – заемщика возникает ситуация (или же просто желание), когда он решается продать ипотечную жилплощадь еще до полного погашения задолженности перед банком. Очевидно, что без соответствующего разрешения кредитной организации он реализовать свое имущество не сможет.
Пугаться такой ситуации не стоит – приобрести это жилье все таки возможно. Существует два варианта решения проблемы. Первый – покупатель переоформляет ипотечный кредит продавца на себя и продолжает его выплачивать. Однако это не всегда реализуемо – банк просто напросто может не дать на это своего согласия. Второй вариант развития событий такой: покупатель и продавец договариваются о досрочном погашении оставшейся суммы задолженности по кредиту за счет аванса или задатка и последующем снятии обременения. В этом случае рекомендуем покупателям лично присутствовать при процедуре погашения ипотеки в банке, а еще лучше – в присутствии продавца – заемщика самостоятельно внести необходимую сумму, не передавая при этом деньги на руки продавцу.
Второй вариант является довольно распространенным. Однако и здесь есть свои «подводные камни». Владелец недвижимости может оказаться недобросовестным продавцом и после погашения задолженности по ипотеке за счет средств покупателя откажется от сделки. Конечно, имея на руках расписку и предварительный договор купли – продажи, обманутый покупатель сможет в судебном порядке взыскать свои кровные с афериста. Но тут есть одно «но!» — изначально были отданы «живые» деньги, а в результате можно получить всего лишь бумажку (решение суда и исполнительный лист), то есть право на деньги, а потом несколько лет получать эту сумму частями. И это в лучшем случае! Можно и вообще остаться без возмещения, если, например, с должника, как говорится, взять нечего.
Обременение в виде ренты
Под понятием ренты понимается такой вид сделки, при котором недвижимость передается новому собственнику взамен на полное материальное обеспечение нынешнего владельца жилья вплоть до его смерти. Это еще один из видов возможных обременений на квартире. Как правило, такой вид договоров распространен среди граждан преклонного возраста и лиц, за ними ухаживающих. Так, при совершении сделки бывший собственник продолжает проживать в квартире до конца жизни и при этом получает ренту в виде ежемесячных денежных выплат на свое содержание, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать такое жилье без письменного и заверенного нотариусом согласия рентополучателя нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть фактически до смерти рентополучателя).
Конечно, если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека – в частности, на покупателя. Ну и само собой, потенциальный покупатель должен быть обязательно уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем, то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Однако такие случаи встречаются довольно редко.
Покупателю, претендующему на приобретение жилплощади с таким обременением, необходимо быть очень внимательным, поскольку не редки ситуации, когда недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных.
Обратим внимание на тот факт, что грамотные специалисты по недвижимости и юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой, во избежание последующих возможных неприятностей.
Арестованное жилье
Наложение обременения в виде ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация об аресте (запрещении) недвижимого имущества общедоступна, ее можно получить из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, даже если вы попали на недобросовестного продавца, сделка не будет зарегистрирована, поскольку для регистрирующих органов этот факт не останется незамеченным. Риск здесь состоит в том, что чаще всего деньги в счет оплаты стоимости жилья или его части передаются до подачи документов на регистрацию, а это значит, что покупатель может опять же потерять эту сумму, поскольку, далеко не факт, что недобросовестный продавец ее добровольно вернет до судебного разбирательства.
Арендуемое жилье
Довольно часто бывает, что собственник жилья выставляет на продажу квартиру, в которой на текущий момент проживают арендаторы. Конечно, в большинстве своем, жилплощадь сдается неофициально и арендующие жильцы предупреждены о том, что владелец намерен реализовать свою собственность.
Однако бывает и так, что договор аренды заключается, как говорится, по закону и по всем правилам и на долгий срок. Такие договора подлежат регистрации, в результате чего в ЕГРН будет отображаться запись о данном обременении (об аренде).
В этом случае продажа такого жилья возможна только после снятия обременений, то есть владелец жилплощади досрочно расторгает текущий договор аренды, при этом выполнив все указанные там условия расторжения, после чего квартира считается юридически чистой и может быть реализована.
Существует также и другой вариант развития событий. Он актуален в том случае, если покупатель не нуждается в приобретаемой жилплощади для собственного проживания и имеет намерение также продолжать сдавать помещение в аренду. Тогда продавец может предложить покупателю купить квартиру, так сказать, вместе с арендаторами, а именно перезаключить с ними договор аренды на себя. В этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.
Жилье, купленное за материнский капитал
В соответствии с нашим законодательством средства материнского (семейного) капитала можно направить на приобретение семьей квартиры или дома. При этом такое жилье необходимо оформить в собственность всей членов семьи, в том числе и в собственность несовершеннолетних детей.
Приобретенную таким способом жилплощадь можно продать только с разрешения на это органов опеки и попечительства, для получения которого необходимо предоставить детям не меньшую долю в аналогичном жилье.
Риск для покупателя здесь состоит в том, что если продавец скрыл данную информацию, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И снова вернемся к тому, что если полученные деньги продавцом уже потрачены, покупателю вернуть их будет крайне сложно, даже в судебном порядке, поскольку, повторимся, получив решение суда, необходимо еще и фактически забрать взысканные средства.
Мы рассмотрели наиболее очевидные виды обременений, которые, по большому счету, очень легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил, получив выписку Росреестра на желаемое жилье, поскольку пометки о них всегда внесены в ЕГРН.
Но, кроме того, существуют также обременения, которые «не лежат на поверхности». К ним относятся, например, право пожизненного проживания лица, которое отказалось от приватизации или имеет пожизненное право проживания по завещанию. Отметим, что и жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, также изначально может быть оформлено только на кого-то из родителей.
В случае, если вы планируете двигаться в направлении покупки недвижимости самостоятельно, настоятельно советуем вам требовать у продавца предоставить, кроме непосредственно бумаги на право собственности, также и дополнительные сведения и документы, которые нужно внимательно изучить. Например, это может быть справка о зарегистрированных по данному адресу, справка из отдела приватизации об отсутствии лиц, имеющих пожизненное право проживания в связи с отказом от приватизации, сведения от нотариуса (если квартира получена по наследству).
Ну а в целом, чтобы избежать неприятных последствий, купив квартиру с неявными обременениями, мы очень рекомендуем все же обратиться в агентство недвижимости к квалифицированному специалисту, который понимает данный вопрос и заведомо знает, каким образом проверить юридическую чистоту предстоящей сделки!
Мы всегда рады Вам помочь! Обращайтесь в наше агентство недвижимости, и пусть это будет Ваш самый УДАЧНЫЙ ВЫБОР!!!